Rente is in beginsel aftrekbaar voor de vpb. Een inbreuk op deze maatregel is de ‘earningsstrippingmaatregel’ (uit ATAD1). Op grond van deze regeling is rente niet aftrekbaar voor zover de netto rentelast meer bedraagt dan 20% van de zogenoemde ‘gecorrigeerde winst’, met een minimum van € 1 miljoen (‘drempel’).
Het kabinet stelt voor om het percentage van 20% met ingang van boekjaar 2025 te verhogen naar 25%. Dit leidt tot een hogere renteaftrekcapaciteit.
Daarnaast wordt voorgesteld om het drempelbedrag van € 1 miljoen voor ‘vastgoedlichamen’ af te schaffen. Woningcorporaties kwalificeren als ‘vastgoedlichaam’, waardoor zij niet langer een beroep kunnen doen op de drempel. Dit heeft met name impact op kleine(re) corporaties, die vanwege de drempel tot op heden niet werden geraakt door de renteaftrekbeperking en op corporaties met een lage gecorrigeerde fiscale winst, bijvoorbeeld als gevolg van hoge onderhoudskosten.
Herziening btw-aftrek diensten aan onroerende zaken
Op dit moment moet de btw op (ingrijpende) verbouwingskosten aan een onroerende zaak enkel worden herzien aan het einde van het boekjaar van eerste ingebruikname. Als de verbouwing leidt tot een vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak (‘in wezen nieuwbouw’) geldt echter een langere herzieningstermijn van tien jaar (inclusief jaar van ingebruikname).
Het kabinet is voornemens voor investeringsdiensten aan onroerend goed die niet leiden tot een vervaardiging, een herzieningstermijn in te voeren van vijf jaar (inclusief jaar van ingebruikname). De aanleiding voor deze maatregel is het tegengaan van ‘short stay-structuren’.
Hierbij wordt na een ingrijpende verbouwing de onroerende zaak eerst voor een korte periode btw-belast verhuurd. Na het verstrijken van het jaar van eerste ingebruikname wordt de onroerende zaak vervolgens btw-vrijgesteld verhuurd. Omdat op dit moment geen herziening geldt voor deze verbouwingsdiensten na het jaar van ingebruikname, blijft de toegepaste btw-aftrek in stand.
De voorgenomen maatregel is op hoofdlijnen als volgt:
- Voor toepassing van de maatregel geldt een dubbele toets. Allereerst moet sprake zijn van een ‘investeringsdienst. Het gaat hierbij om diensten die de onroerende zaak meerjarig dienen (inclusief materialen, installaties, machines en werktuigen die, na installatie of montage, als onroerend kwalificeren). Daarnaast geldt een kwantitatieve toets: de kosten moeten minimaal € 30.000 per dienst bedragen.
- Vooralsnog wordt gekozen voor een herzieningstermijn van vijf boekjaren. Deze start op het moment van ingebruikname van de dienst. In de praktijk is dit veelal de afronding van de verbouwing.
Afschaffing verlaagde btw-tarief voor ‘short stay’
Zoals aangekondigd stelt het kabinet voor om het verlaagde btw-tarief voor zogenoemde ‘short stay-verhuur’ af te schaffen per 1 januari 2026. Dergelijke verhuur zal belast worden met 21% btw in plaats van 9% btw.
Verlaging tarief overdrachtsbelasting
Voorgesteld wordt om het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van woningen waar geen sprake is van langdurige eigen bewoning als hoofdverblijf te verlagen van 10,4% naar 8% per 1 januari 2026.
Afsluiting
We benadrukken dat ‘slechts’ sprake is van wetsvoorstellen. De komende weken zullen deze voorstellen worden behandeld door de beide Kamers. Het is dan ook afwachten of er nog wijzigingen worden voorgesteld. Uiteraard houden wij u hiervan graag op de hoogte.
