Flexwoningen in de vennootschapsbelasting

De afgelopen jaren is in het kader van de uitdagende woningbouwopgave in Nederland ingezet op flexwoningen. Steeds meer woningcorporaties en andere vastgoedbeleggers investeren in deze relatief nieuwe woonvorm.

Begrip flexwoningen
Flexwoningen zijn woningen die snel kunnen worden gebouwd en verplaatsbaar zijn. In de praktijk zien wij dat gemeenten tijdelijke vergunningen afgeven voor de plaatsing van flexwoningen met looptijden variërend tussen de vijf en de vijftien jaar. Vaak is onbekend wat daarna met de woning gebeurt. De Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen biedt onder voorwaarden een tegemoetkoming.

Bij de investering in flexwoningen, spelen diverse fiscale en juridische vragen. Hierna gaan wij in op een aantal aspecten in de vennootschapsbelasting.

Afschrijven
Ten aanzien van afschrijvingen bestaan de nodige onzekerheden. Hierna lichten we deze kort toe:

• In principe wordt de jaarlijkse afschrijving op flexwoningen bepaald aan de hand van de aanschaf- of voortbrengingskosten, restwaarde en gebruiksduur. Het blijkt in de praktijk echter lastig de hoogte van de restwaarde en levensduur van flexwoningen in te schatten.
• Afschrijvingen mogelijk beperkt door de ‘afschrijvingsbeperking’. Afschrijving op een gebouw is namelijk slechts mogelijk indien en voor zover de boekwaarde van het gebouw hoger is dan de WOZ-waarde. Bij flexwoningen komt de vraag op of sprake is van een ‘gebouw’.

De term ‘gebouw’ is niet in de wet gedefinieerd. Daarom moet worden teruggevallen op relatief oude jurisprudentie. Naar onze mening is die jurisprudentie moeilijk toepasbaar op de moderne technische mogelijkheden. Tegenwoordig is het namelijk niet meer noodzakelijk om te zijn aangesloten op voorzieningen en worden bouwwerken steeds gemakkelijker verplaatsbaar. Ook hoeven flexwoningen niet altijd op een fundering te worden geplaatst. Bij investeringen in flexwoningen moet daarom steeds worden beoordeeld in hoeverre sprake is van een ‘gebouw’. Als dit niet het geval is, kan veelal meer worden afgeschreven.

Flexwoningen worden in verschillende gevallen niet op eigen grond geplaatst, maar op gehuurde grond of op grond die middels een recht van erfpacht ter beschikking wordt gesteld. Zonder nadere afspraken worden de flexwoningen mogelijk door zogenoemde ‘natrekking’ eigendom van de eigenaar van de grond.

De manier waarop de afspraken worden vormgegeven heeft gevolgen voor de afschrijvingsbeperking. De vormgeving kan mogelijk voorkomen dat de afschrijvingsbeperking van toepassing is.

Verplaatsingsuitgaven
Bij verplaatsing van een flexwoningen worden uitgaven gedaan. Het is de vraag of voor deze uitgaven een voorziening kan worden gevormd of dat deze moeten worden geactiveerd.

• Ter zake van verplaatsingsuitgaven die toerekenbaar zijn aan de periode dat de flexwoning stond op de oude locatie, kan een voorziening worden gevormd.
• In het geval dat de uitgaven zien op de periode van de nieuwe locatie, moeten deze uitgaven worden geactiveerd.
• Wanneer de flexwoning direct, zonder tussentijdse opslag elders, naar een nieuwe locatie wordt verplaatst, moet mogelijk een kostensplitsing worden gemaakt. De verplaatsingsuitgaven zijn toerekenbaar aan de oude én nieuwe locatie.

Afwaarderen
Het kan voorkomen dat de bedrijfswaarde van een flexwoning lager is dan de fiscale boekwaarde. Mogelijk kan de flexwoning dan fiscaal worden afgewaardeerd.

Omstandigheden die op het tijdstip van de investering al bekend zijn, zijn echter geen reden voor fiscale afwaardering. Het blijkt in de praktijk onduidelijk wanneer kan worden afgewaardeerd en hoeveel. Vaak is ten tijde van de investering al bekend dat in de toekomst verplaatsingsuitgaven zullen worden gemaakt, al is niet altijd bekend hoe vaak en hoe hoog deze zullen zijn. Daarnaast is het onzeker hoe om te gaan met flexwoningen waarvoor na afloop van de eerste termijn geen nieuwe locatie beschikbaar is?

Meer weten?
Investeringen in flexwoningen vragen om een zorgvuldige beoordeling van de fiscale én juridische aspecten. De specialisten van BDO hebben in de fiscale vakliteratuur een uitgebreid artikel geschreven over de vpb-aspecten van flexwoningen. Dit artikel is te downloaden via de website van BDO.