Verduurzaming woningbezit: keuze energievoorziening heeft impact op btw-heffing

Woningcorporatie hebben als kerntaak het aanbieden van betaalbare woningen aan mensen met een laag inkomen. Daar is een belangrijke opgave bij gekomen: CO2-neutraal zijn in 2050. De overheid stimuleert woningcorporaties op verschillende manieren bij de energietransitie en het nemen van CO2-reducerende en energiebesparende maatregelen.

Je kunt hierbij denken aan de Energie- en Milieu-investeringsaftrek, de RVV Verduurzaming (een heffingsvermindering op de verhuurderheffing), de stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH), de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE), de subsidie Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE+) en de subsidie De Renovatieversneller. Het gevolg is dat steeds meer woningcorporaties verduurzaming hoog op de prioriteitenlijst hebben staan.

Bij het nemen van beslissingen ten aanzien van verduurzaming van het woningbezit, spelen btw-aspecten een belangrijke rol. De manier waarop woningcorporaties voorzien in de energiebehoefte van de huurders bepaalt namelijk of de exploitatie btw-vrijgesteld of btw-belast is en of btw op investeringskosten en onderhoud aftrekbaar is. In dit artikel lichten wij toe welke aspecten een rol kunnen spelen bij het maken van keuzes.

Duurzame energie en alternatieve warmtebronnen
Woningcorporaties kunnen op verschillende manieren de woningen van huurders voorzien van duurzame energie of duurzamere vormen van warmtevoorzieningen. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan:

• In het dak geïntegreerde of niet-geïntegreerde zonnepanelen
• Warmte- of koudeopslag in de bodem
• (Elektrisch aangedreven) warmtepompen waarbij gebruik gemaakt wordt van aardwarmte
• Aansluiting op het warmtenet door middel van blokverwarming
• Gebruik stadsverwarming waarbij gebruik gemaakt wordt van restwarmte

Men kan ervoor kiezen om zelf de investering voor de energie-installaties aan te gaan of deze te huren. Ook de variant waarbij de woningcorporatie eigenaar is van de energie-installaties, maar het beheer en onderhoud wordt uitbesteed aan een derde, behoort tot de mogelijkheden. Dit zien wij in de praktijk bijvoorbeeld bij blokverwarmingsinstallaties (BVI’s). Het goed vormgeven van de contracten is daarbij essentieel om onnodige btw-druk op beheer- en onderhoudskosten te voorkomen.

Btw-aspecten bij keuze exploitatievorm energievoorziening
De kosten van de investeringen die worden gemaakt in het kader van de verduurzamingsopgave worden veelal doorbelast aan haar huurders. Dat kan op verschillende manieren. Sommige exploitatievormen hebben tot gevolg dat er btw verschuldigd wordt. Dit leidt enerzijds tot een complexere btw-boekhouding, maar kan ook tot een reductie van de netto-investeringskosten leiden, omdat er dan ook recht op aftrek ontstaat. Het is van belang om vóóraf als corporatie te bepalen: gaan wij voor eenvoud en hanteerbaarheid of gaan wij voor financiële optimalisatie?

Zo kan een woningcorporatie bij de exploitatie van niet-geïntegreerde zonnepanelen er bijvoorbeeld voor kiezen om de met de zonnepanelen opgewekte energie tegen vergoeding door te leveren aan de huurder. In dat geval volgt de energielevering normaliter het btw-regime van de verhuur van de woning. Dit betekent dat deze vrijgesteld is van btw. (Let op: betaalt de energiemaatschappij een terugleveringvergoeding voor de teveel opgewekte energie die terugvloeit naar het net, dan is de woningcorporatie hiervoor wel btw verschuldigd). Als de woningcorporatie ervoor kiest om de panelen na installatie ter beschikking te stellen (verhuren) aan de huurder, kan sprake zijn van de btw-belaste verhuur van een roerende zaak. De huur voor de zonnepanelen kan op verschillende manieren in rekening worden gebracht aan de huurder: via een afzonderlijke huurprijs, al dan niet onder de noemer servicekosten, door een verhoging van de huurprijs van de woning (rekening houdend met aftopping op de maximale huur) of via een Energieprestatievergoeding (EPV). De vorm waarin de huurprijs in rekening wordt gebracht aan de huurder, kan mede van invloed zijn of deze belast is met btw.

Meer informatie?
Kortom: de keuze voor een bepaalde energievoorziening en de manier waarop deze wordt geëxploiteerd heeft invloed op de btw-heffing. Wij adviseren om aan de voorkant de btw-aspecten mee te wegen bij beslissingen die genomen worden in het kader van de verduurzamingsopgave.

Neem voor meer informatie en mogelijkheden voor advies of een andere vraag contact op met één van onze adviseurs.