De onzichtbare schakel in het transformatieproces: de Bouwstandopname

Gepubliceerd op: 30 November 2016

Ontwikkelaars van bouw- en transformatieprojecten sturen persberichten als de contracten worden getekend. En als de lintjes bij de opening worden doorgeknipt, ploppen de champagnekurken. Maar in de periode waarin de bouwers aan de slag gaan, tot het moment dat de laatste steigers worden weggehaald, zijn er nog een aantal bepalende momenten in het transformatieproces.

In dit artikel zoomen we in op een vaak onzichtbare, maar zeker ook onmisbare schakel in het proces: de Bouwstandopname in opdracht van de financiers, vaak de bank.

Voor de projectontwikkelaar voelt dit altijd een beetje als een belangrijk examen, je mag er geen onvoldoende voor halen. Wij lopen een dagje mee met ing. Kees Snoeren van Snoeren Bouwmanagement uit Dongen. Zijn ISO 9001 gecertificeerde bureau verzorgt al ruim 28 jaar onafhankelijke Bouwstandopnames van onroerende zaken in opdracht van de geldverstrekkers. “Eigenlijk zijn er geen slechte transformaties meer als er wordt gewerkt door professionele ontwikkelaars en bouwers.”, begint Snoeren het gesprek. “Vroeger was dat nog wel eens anders. Dan zag je dat voor een goedkope of snelle oplossing werd gekozen, afwijkend van het bestek. Tegenwoordig streven bouwers en ontwikkelaars juist naar het hoogst haalbare.”

We treffen elkaar voor het bouwhek van het transformatieproject van het voormalig faculteitsgebouw op de campus van de TU Eindhoven. Terwijl hij zijn bouwhelm opzet vervolgt Snoeren: “Maar de kern van ons werk is simpel: Is er afgesproken wat er wordt gedaan en wordt er gedaan wat er is afgesproken. De bank wil weten of gebouwd is wat er gefinancierd is en of de voorgenomen planning van de werkzaamheden wordt gevolgd.” Terwijl we via gangen, trappen en de lift naar de hoogste verdieping van de woontoren gaan, wijst Snoeren constant op details. “Zie je de keuze voor de muurverf hier, vuilafstotend, dat is slim.” Hij vervolgt zijn betoog: “Tegenwoordig staat bij de keuze van de toegepaste materialen kwaliteit veel meer voorop. Daardoor is onze rol veranderd. Wij beoordelen nu ook in hoeverre een onroerende zaak voldoet aan de doelstellingen rondom maatschappelijk verantwoord ondernemen, bijvoorbeeld op het gebied duurzaamheid of mogelijkheden voor recycling aan het einde van de levenscyclus.”

“Dit project heb ik in augustus 2016 in opdracht van de geldverstrekker beoordeeld en ik vind het een uitstekend voorbeeld van hedendaagse bouw. Hier zie je in allerlei details dat er geen concessies zijn gedaan door de ontwikkelaar en de bouwer. Bijvoorbeeld de glazen gevels, prachtig hoeveel licht het geeft en toch energiezuinig, een prima keuze. Er is slim getransformeerd.” Aan de overkant staat nog een donkere, verlaten grijze betonkolos. “Zo was deze toren vorig jaar ook, en nu wonen hier honderden studenten in moderne zelfstandige studio’s.” Camelot Real Estate, de eigenaar van de gloednieuwe Camelot Campus La Luna, zoals het gebouw nu heet, was apetrots op het oordeel van Snoeren. Project manager Gert Jan van de Sande licht toe: ”Je streeft naar de beste verhouding in prijs en kwaliteit. Maar we moeten ook de planning halen zonder het budget uit het oog te verliezen. Ik werk hier met een grote groep enthousiaste vaklui, van betonvlechters tot gevelspecialisten, en iedereen wil trots zijn op zijn werk. Als je bij de Bouwstandopname dan een bovengemiddeld hoge beoordeling krijgt, lopen ze hier wel met een grijns op hun gezicht rond, kan ik je verklappen.”

CEO Joost van Gestel van Camelot geeft toe: “Dat gold ook voor mij hoor. Je weet dat de beoordeling in opdracht van de bank erg belangrijk is, bijvoorbeeld voor de financiering van toekomstige projecten.“ Relatiemanager Marco Scheel van ABN Amro vult aan: “Voor ons is de Bouwstandopname een belangrijk rapport. Het zijn onze ogen en oren op de bouwplaats. Het gaat voor zowel de bank als voor relatie om grote bedragen die verantwoordelijk besteed dienen te worden. Het is voor ons een belangrijke momentopname in het totale proces van succesvolle transformaties.”

Snoeren: “Vaak is het onzichtbaar werk, we staan ook niet graag in de spotlights, maar liever gewoon met onze voeten in de klei. Maar de planvoorbereiding, de inspecties, ramingen, toezicht, opleveringen, het zijn allemaal onmisbare schakeltjes in de wereld van de bouw. Het mooie van ons vak is ook dat het blijft veranderen, na al die jaren is nog geen dag hetzelfde geweest. Ontwikkelaars, bouwers, banken, verzekeraars, ze leggen de lat telkens weer een stukje hoger om Nederland een stukje mooier te maken. Zo zijn we de afgelopen jaren betrokken bij de ontwikkeling van een preventieve vastgoedscan, VTZm². Een machtige innovatie, een keurmerk dat binnenkort zorgt voor een integrale APK certificering op het gebied van bouwkundige staat, installaties, brandveiligheid, verzekeringen, Arbo en milieu. Onderdeel zijn van dat soort processen maakt ons vak zo bijzonder.”

Het enthousiasme van Snoeren werkt aanstekelijk. Onzichtbaar? Misschien, maar leerzaam en interessant was het zeker. Terug bij de bouwkeet nemen we afscheid van elkaar. Wij kijken voortaan met andere ogen naar de Bouwstandopname en het vak bouwmanagement. Mag best eens een flesje bubbels op worden ontkurkt.

Foto: Ing. Kees Snoeren bij Camelot Campus La Luna in Eindhoven

› Terug naar vorige pagina