Ingrijpend verbouwen: gunstig voor de kengetallen!

Gepubliceerd op: 9 September 2019

Op 3 juli 2019 publiceerde SBR-Wonen de memo “Definities Onderhoud en Beheer ten behoeve van verantwoording en prognose”. Naar dit memo, namens het Ministerie van Binnenlandse Zaken, de Autoriteit Wonen en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw was met belangstelling uitgezien. Doelstelling van deze notitie is om meer eenduidigheid te brengen in het rubriceren van bedragen in de begroting en de jaarrekening, zodat de beleidswaarde en de financiële kengetallen een solidere basis krijgen.

Invloed op de kengetallen
Deze memo zal door iedere woningcorporatie in de komende begroting 2020 moeten worden toegepast. De toepassing zal de kengetallen van ICR (Interest Coverage Ratio), solvabiliteit en LTV (Loan to Value) sterk kunnen beïnvloeden. Om de kengetallen zo gunstig mogelijk te krijgen is de woningcorporatie gebaat bij het verlagen van de operationele kasstromen. Wanneer de projectuitgaven naar de investeringskasstromen gaan, zijn de operationele kasstromen met hetzelfde bedrag lager en wordt de ICR hoger. De ICR is gelijk aan de operationele kasstroom plus de rentelasten, gedeeld door deze rentelasten. Wanneer in de teller van dit kengetal de kasuitgaven verminderd kunnen worden, gaat de uitkomst omhoog. Zeker wanneer de operationele kasuitgaven nu jaarlijks toenemen door de hogere verhuurdersheffing en de betaling van vennootschapsbelasting, zal een overheveling naar de investeringskasstromen welkom zijn.

Ook de beleidswaarde wordt in de afslagen van onderhoud en beheer door deze memo beïnvloed. De beleidswaarde is vanaf de jaarrekening 2018 een factor in de berekening van de solvabiliteit en de Loan-to-Value. Daarom is het voor de begroting 2020 en de bijbehorende Meerjarenbegroting van belang om de invloed van deze memo zorgvuldig te bekijken. Voor de afslag van beheer was het voor de AW/WSW zaak om duidelijk te definiëren welke werkzaamheden tot beheer worden gerekend. Aan de uitkomsten van de begroting 2019 en van de jaarrekening 2018 hielden AW en WSW over, dat corporaties de beheerkosten in de beleidswaarde zeer uiteenlopend berekenden. Als er relatief veel werd toegerekend aan het beheer, resulteerde dit in een hoge afslag in de berekening van de beleidswaarde. Daarom staat in de memo welke activiteiten tot het financieel/administratief beheer worden gerekend. Ook staat omschreven, welke kosten niet tot het beheer worden gerekend, zoals het opstellen van de jaarrekening e.d.

Voor de afslag van het onderhoudskosten in de beleidswaarde behoort de woningcorporatie het gemiddelde te nemen van de meerjarenonderhoudsbegroting 2020 tot en met 2034. Deze minimale periode van 15 jaar is nu expliciet vastgelegd. Dan is het de kernvraag, wat tot de onderhoudskosten moet worden gerekend en wat niet. In de memo wordt met begrippen en voorbeelden een kader geschapen dat voor eenduidigheid behoort te zorgen. Centraal staat het begrip “Ingrijpende verbouwing”. Als dit aan de orde is, mogen alle projectuitgaven als investeringskasstromen worden gerubriceerd. Alles wat buiten de Ingrijpende Verbouwing valt, zal met gebruik making van de fiscale praktijkhandreiking moeten worden verdeeld over enerzijds onderhoudskosten en anderzijds verbeteringen (en dus investeringen).

Ingrijpende verbouwing
“Er is sprake van een “Ingrijpende verbouwing” als een onroerende zaak technisch en economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht.”
In de memo worden vier cumulatieve voorwaarden beschreven. Wanneer aan minimaal drie van de vier voorwaarden is voldaan, worden de projectuitgaven volledig tot de investeringen gerekend en vallen deze dus buiten de onderhoudskosten. De vier criteria gaan over energetische verbetering, gevel- of dakrenovaties op het niveau van nieuwbouwkwaliteit, vervangen van badkamers, douches en keukens op nieuwbouwkwaliteit en zodanige installatievoorzieningen, dat deze minimaal 10 jaar lang onderhoudsvrij zijn. De derde voorwaarde van de badkamers, keukens en toiletten (BKT) komt merkwaardig over. Er zullen immers corporaties zijn, die het vervangen van BKT niet projectmatig aanpakken, maar uitsluitend uitvoeren bij woningmutaties. Is dan automatisch sprake van het niet voldoen aan voorwaarde 3?

Het meest spannend is de tweede voorwaarde van de dak- of gevelrenovaties. Een investeringsproject, leidend tot energielabel B of A, zal immers in de renovaties van het dak en de gevels niet op alle fronten aan de nieuwbouwkwaliteit voldoen. Vooral in gevelrenovaties zijn veel varianten mogelijk. De kopgevel is weer anders dan de zijlangsgevels. Wat is het gevolg, wanneer slechts een gedeelte van de herstelde gevels voldoet aan het niveau van nieuwbouwwoningen? Is de uitkomst dan een digitaal nee? De memo geeft aan, dat een corporatie mag onderbouwen, waarom toch sprake is van een ingrijpende verbouwing, wanneer redelijkerwijs niet aan twee criteria is voldaan. De memo proevend is er – mede met het oog op de voorgestane lastenverlichting - een voorkeur voor het opvoeren van ingrijpende verbouwingen en daarmee een verhoging van de investeringskasstromen ten koste van de operationele kasstromen. Het advies is derhalve om alle voorgenomen projecten vanaf 2020 door te nemen en – waar mogelijk – te voorzien van het etiket “ingrijpende verbouwing”. Wanneer er vervolgens na de ingrijpende verbouwing in de komende jaren geen cyclisch onderhoud wordt verwacht, zal de meerjarenonderhoudsbegroting voor het betreffende complex nagenoeg schoon zijn en brengt dit het gemiddelde van de onderhoudsnorm voor de berekening van de beleidswaarde verder omlaag.

Overige onderhoudsuitgaven
Wanneer niet voldaan kan worden aan de criteria van de ingrijpende verbouwing, wordt van de woningcorporatie een verdeling van de werkzaamheden in enerzijds onderhoud en anderzijds verbetering verwacht. Hierbij kan aansluiting worden gezocht met de fiscale praktijkhandreiking (september 2014). Dat zal erin resulteren, dat wat onderhoud is ook een plaats moet krijgen in de meerjarenonderhoudsbegroting 2020-2034. De afdeling Vastgoed zal dit onderscheid duidelijk moeten maken. Te adviseren is om dit voorgestane onderscheid in de periode augustus- oktober 2019 aan de externe accountant voor te leggen. Dan zal de accountant kunnen aangeven, of de gemaakte keuzes door de woningcorporatie correct zijn. En als er aanpassingen nodig zijn, kunnen deze nog in de begroting 2020 en de bijbehorende meerjarenbegroting gemaakt worden. Als de accountant achteraf – bijvoorbeeld bij het controleren van de jaarrekening 2019 - van mening is, dat het onderscheid in de begroting 2020 niet goed is gemaakt, zal dit ertoe leiden, dat de beleidswaarde in de jaarrekening 2019 niet gebaseerd mag worden op deze berekeningen van de onderhoudsnorm en de beheernorm. Dat zou ten eerste extra inspanningen geven in de eerste maanden van 2020 voor het berekenen van de beleidswaarde in de jaarrekening 2019 (ook voor de externe accountant) en ten tweede geeft dit onrust bij de beoordeling door de RvC van de begroting 2020 en de jaarstukken 2019.

Kortom
De memo van SBR Wonen heeft grote gevolgen voor het opstellen van de begroting 2020 en de meerjarenbegroting. Het is hierin voor de woningcorporatie belangrijk om snel duidelijkheid te scheppen over wat gerekend mag worden tot de investeringen en daarmee gunstig is voor kengetallen. Het advies is vervolgens om tijdig – bij voorkeur voordat de begroting 2020 wordt vastgesteld - overleg te hebben met de externe accountant die de beleidswaarde in de jaarrekening 2019 zal moeten toetsen.

› Terug naar vorige pagina