Om een juiste vertaling te kunnen geven van de marktwaarde van het betreffende vastgoed is het, vanuit de taxatiepraktijk, gewenst om twee waarderingsmethoden te gebruiken. De meest gebruikte methoden zijn de BAR/NAR-methode en de DCF-methode (Discounted Cashflow methode). De berekeningen worden onderbouwd met minimaal 3 referenties van recente transacties. Hierbij een korte toelichting op beide methoden:
- BAR/NAR-methode – Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een in de vastgoedwereld veel gebruikt instrument om de (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken. Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst van de exploitatie in het eerste jaar te delen door de totale investering. Een groot voordeel van de BAR-methode is, dat het een relatief eenvoudige methode betreft met een beperkt aantal variabelen. De methode geeft echter geen inzicht in kasstromen, wat bijvoorbeeld bij de DCF-methode wel het geval is. Ook is er geen volledige duidelijkheid over de te hanteren BAR-definitie (het is namelijk vaag). Bij het bepalen van het bruto aanvangsrendement wordt geen rekening gehouden met de exploitatielasten. Het netto aanvangsrendement (NAR) houdt hier wel rekening mee.
- De DCF-methode is een waarderingsmethode waarbij de vrije toekomstige geldstromen, in een afgebakende beschouwingsperiode, worden verdisconteerd tegen een gemiddelde vermogenskostenvoet (Disconteringsvoet).
Om deze vraag te kunnen beantwoorden is het van belang om te weten hoe de marktwaarde tot stand komt en welke uitkomst er bedoeld wordt. De marktwaardeberekening bij woningcorporaties komt tot stand rekening houdend met ‘het’ handboek. Het handboek kent een basis en een full variant. Bij de full-waardering variant zijn er winsten te behalen. De marktwaarde is een uitkomst van de berekening, maar de manier waarop de marktwaarde tot stand komt is eveneens een uitkomst die niet onderschat moet worden. De inputvariabelen zijn namelijk ook van belang voor het vaststellen van de beleidswaarde.
Taxaties komen in de regel tot stand via de vergelijkingsmethode vertaalt naar een BAR/NAR en een DCF waarderingsberekening. De praktijk leert echter dat de DCF rekenmethodiek vaak helemaal geen vertaling is van de vastgoedvisie van de organisatie naar te verwachte geldstromen in de toekomst, maar een afgeleide van de BAR/NAR methode. Om de twee waarderingsmethoden nagenoeg aan elkaar gelijk te stellen wordt of de disconteringsvoet of de eindwaarde als sluitpost gebruikt. Een dergelijke werkwijze leidt tot verwarring in het verdere bedrijfsproces.
De basis voor bepaling van de beleidswaarde en financiële ratio’s zijn namelijk de inputparameters UIT de DCF waarderingsmethodiek. Het is daarom zaak om goed na te denken over de taxatieopbouw. Ook moeten er heldere, eenduidige afspraken hierover gemaakt worden met de taxateur. Vervolgens moeten die afspraken vast gelegd worden in een heldere opdrachtbrief. Voor het definitief vaststellen van de marktwaarde is het zaak om de concepttaxaties aan een taxatiereview te onderwerpen.
Door vragen over de taxaties vooraf te stellen leidt deze werkwijze uiteindelijk tot betere uitkomsten. Uitkomsten die beter aansluiten op het te voeren beleid van de organisatie en de daarbij horende vastgoedstrategie (sloop/nieuwbouw en renovatie van het complex in jaar X) en boekhoudkundige inzichten geven.
Hoe bereik ik minder fluctuaties in de waarde van mijn portefeuille?
Om deze vraag te kunnen beantwoorden is het noodzakelijk om te weten hoe een prijs voor vastgoed tot stand is gekomen. Prijzen van vastgoedtransacties worden als referentie gebruikt voor de marktwaarde. Analyse vereist markt- en vastgoedkennis en volledig inzicht in de totstandkoming van de transactie van het referentieobject. Referenties zijn transacties uit het verleden waarbij niet altijd duidelijk is wat de basis was waarop de transactie tot stand is gekomen. Analyse van transacties is vaak niet geheel mogelijk, omdat de aankoopbeslissing kan zijn gebaseerd op basis van individuele beslissingen zoals: veranderende beleidsvisie, aankopen gebruikmakende van fiscale voordelen dan wel gewijzigde visie in spreiding van risico’s van de portefeuillestrategie. De DCF methodiek zou het verhaal moeten vertellen over de te verwachte geldstromen op basis van een vooraf ontwikkelde vastgoedvisie.
Essentieel voor de DCF waarderingsmethode is dus het vooraf ontwikkelen van een vastgoedvisie. Het vaststellen van de visie zou onderdeel moeten zijn van complexplannen. Voornoemde visie zou onderbouwd moeten worden met een toelichting van de gehanteerde aannamen en uitgangspunten (zoals uitponden of (door) exploiteren, verwerken van verhuur- en verkoopbeperkingen etc.). Door gedurende de taxatiecyclus de actuele marktontwikkelingen te toetsen aan de aannamen en uitgangspunten en zo nodig te herijken kunnen grote fluctuaties in marktwaarderingen voorkomen worden.
Hoe bereik ik een kostenbesparing door een beter taxatieproces?
Met een paar eenvoudige stappen kunt u de uitkomsten van het taxatieproces verbeteren, te denken valt aan:
- Vooraf afstemming met de controlerende accountant – wat gaat de controle behelzen en wat is er voor nodig om de controle zo voorspoedig mogelijk te laten verlopen;
- Optimalisatie en vastleggen van data en taxatieproces per taxatieronde;
- Bewuste keuze maken welke objecten in aanmerking komen voor een volledige taxatie rekening houdend met de 80-20 regel? Met andere woorden: Welke objecten verdienen bijzondere aandacht? In de regel blijft 80 % van het bezit “gewoon” in exploitatie en wordt bij 20 % geïnvesteerd. Vooraf benoemen van de categorie van 20% voorkomt dubbele taxatiekosten bij investeringsbeslissingen en kan bovendien leiden tot boekhoudkundige inzichten waaruit fiscale voordelen zijn te behalen;
- Vooraf afstemmen met de taxateur – Wat mogen partijen van elkaar verwachten: een marktwaarde of een duidelijke omschrijving hoe men tot de marktwaarde is gekomen. Afspraken vastleggen in een duidelijke opdrachtbrief;
Door de interne medewerker van de corporaties, die de voorbereiding voor de marktwaardering doet, meer inzicht te geven in het tot stand komen van een marktwaardewaardering is hij/zij een goede gesprekspartner voor de externe taxateur. Het vertalen van de visie van de corporatie naar een onderbouwde marktwaarde creëert toegevoegde waarde voor andere onderdelen in het bedrijfsproces. De taxatiecyclus van de marktwaardewaardering krijgt hierdoor een andere lading en verschuift van een ‘moetje’ naar een aanvullend onderdeel van het bedrijfsproces.
Samenvattend
Door het bedrijfsproces niet als een samenstel van diverse noodzakelijke processen te zien, maar als één proces, zijn er winsten te behalen voor de gehele organisatie. Met het waarderingsproces is veel winst te behalen door te vertrekken vanuit je visie, die te koppelen aan je complex-strategieën en beleid en vervolgens te vertalen naar een marktwaarde. De marktwaarde is dan een vertrekpunt voor de beleidswaarde en ijkpunt om jaarlijks de gekozen strategie te kunnen toetsen aan het actuele beleid.
Voor meer informatie:
Lambert van den Top
Consultant Vastgoed
088 572 75 55
l.vandentop@hofmeier.nl
