Wetsvoorstel Eenmalige Huurverlaging (WEH) en de jaarrekening 2020

Gepubliceerd op: 19 Januari 2021

Op Prinsjesdag 2020 werd de ingrijpende maatregel aangekondigd om de huren van de sociale woningvoorraad van woningcorporaties te verlagen voor mensen met een laag of verlaagd inkomen. Daarmee moet het “duur scheef wonen“ worden bestreden. Tegenover de lagere huurinkomsten voor de woningcorporaties staat een verlaging van de verhuurdersheffing vanaf september 2021 met 0,036 %.

De bedragen (met structurele werking) hebben op landelijk niveau bijna dezelfde omvang. De huurverlaging betekent een nadeel voor de sector van circa € 160 miljoen en de verlaging van de verhuurderheffing een voordeel van € 138 miljoen. Op 1 december 2020 heeft ook de Eerste Kamer dit wetsvoorstel aangenomen en zal dit door de woningcorporaties in de eerste vier maanden van 2021 moeten zijn uitgevoerd.

We weten dus nu dat voor circa 260.000 woningen in Nederland de netto huur, afhankelijk van de snelheid waarmee aan een huurder de huurverlaging zal worden voorgelegd op bijvoorbeeld 1 april, 1 mei of 1 juni 2021 omlaag zal gaan. Gemakshalve ga ik in het vervolg uit van de startdatum 1 mei 2021.

De WEH is van toepassing op uitsluitend sociale woningen (DAEB) van woningcorporaties die in 2021 een huurprijs hebben tussen de € 633,25 en de huurliberalisatiegrens van € 752,33 en waarvan het huishouden over 2019 een lager inkomen had dan € 23.725 (één persoon) of € 32.200 (meerdere personen). Voor huishoudens met tenminste 1 AOW-gerechtigde liggen de bedragen circa € 100 lager. De verlaging is tot € 633,25 (laagste aftoppingsgrens) voor een huishouden met 1 of 2 personen en tot € 678,66 (hoogste aftoppingsgrens) voor huishoudens met 3 of meer personen.

Een getallenvoorbeeld om dit te verduidelijken is als volgt.
Wanneer een huishouden van 2 personen een woning heeft met een netto huur van € 690 wordt dit eenmalig verlaagd naar € 633,25 in 2021, indien de inkomens over 2019 dit aangeven. Dat levert een huurverlaging op van € 56,75 per maand. Dat blijft zo, totdat deze huurders de woning opzeggen.
Wanneer een huishouden van 3 personen ook aan de inkomenstoetsingen over 2019 voldoen, zal dit een verlaging krijgen tot € 678,66. Dit is in dit voorbeeld een maandelijks huurverlaging van € 11,34.

Met die informatie kijken we straks naar de waarderingen van het woningbezit per ultimo 2020.

Welke gevolgen heeft dit voor de jaarrekening 2020?

Waarderingshandboek 2020
Het op 30 oktober 2020 gepubliceerde Waarderingshandboek gaat op dit aspect - anders dan de verhoging van de overdrachtsbelasting - niet in. De Marktwaarde Verhuurde Staat (MVS) wordt bepaald of berekend op basis van de contracthuur (=netto huur) van december 2020 en de realiseerbare markthuur na mutatie van de woning. En ook het percentage van de verhuurderheffing is in dit Handboek nog niet met de 0,036 % verlaagd.

De beleidswaarde is gekoppeld aan deze MVS met de bekende vier afslagen van beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer. Dus staat in februari/maart 2021 in de conceptjaarrekening 2020 een MVS en een beleidswaarde waarin geen rekening is gehouden met lagere netto huren in 2021 en verlaging van de verhuurheffing. Kun je dan nog wel van een betrouwbare waardebepaling in de jaarrekening 2020 spreken? Op grond van het huidige waarderingshandboek 2020 luidt het antwoord Ja, maar op grond van de kennis van de Wet Eenmalige Huurverlaging (WEH) weten we nu al, dat de werkelijke waarde lager of hoger zal liggen op grond van wat in 2020 is besloten.

Marktwaarde Verhuurde Staat (MVS)
Voor de MVS zal de WEH naar onze beoordeling nagenoeg geen rol spelen. Het gaat in deze marktwaarde immers om de prijs die een derde wil betalen voor de woning in verhuurde staat. Zo zal de taxateur met een opdracht volgens de Full-versie van het waarderingshandboek te werk gaan. Als een derde de woning koopt, zal deze derde normaliter in de meeste gevallen niet een andere toegelaten instelling zijn. Deze derde is dan ook niet gehouden aan de WEH en zal daarom de netto huur in 2021 niet verlagen.

Beleidswaarde
Voor de beleidswaarde voelt het anders. Dat is immers de waarde die de woningcorporatie op basis van het eigen beleid wil gaan realiseren. Een grote aftrekpost vormt de betaalbaarheid. In plaats van de markthuur (of de maximaal redelijke huur) vraagt de woningcorporatie een streefhuur die (aanmerkelijk) lager ligt vanwege de beoogde betaalbaarheid voor deze sociale huurwoning. In deze beleidswaarde wordt ook uitsluitend uitgegaan van het door-exploiteren van de woning. De mogelijkheid van verkoop (uitponden) wordt in de beleidswaarde volledig uitgesloten (de aftrek beschikbaarheid). Het gevolg voor deze beleidswaarde is, dat de netto huur allereerst verlaagd wordt vanaf 1 mei 2021. En in de tweede plaats wordt deze huur pas op de mutatiedatum (gemiddeld na 20 jaar) omgezet wordt in de streefhuur die de woningcorporatie voor deze woning heeft bepaald. Dat betekent, dat een verlaging van de netto huur een grote reeks van jaren (de mutatiegraad is nu circa 5 % per jaar) doorwerkt in een lagere som van huurontvangsten. Omdat de beleidswaarde rechtstreeks gekoppeld is aan de MVS, zal deze beleidswaarde overigens ook weer stijgen door de verlaging van de verhuurderheffing van 0,036 %.
En nu komen we op het spannende. De verlaging van de verhuurdersheffing is voor alle sociale woningen in Nederland hetzelfde percentage, maar dat geldt niet voor de bedragen die met de Eenmalige Huurverlaging gepaard gaan. De omvang van het nadeel voor uw woningcorporatie hangt samen met het verschil tussen de werkelijke netto huur en de ondergrens van de WEH in combinatie met het inkomen van het huishouden van die woning. Als een woningcorporatie relatief veel woningen heeft met een hogere netto huurprijs dan die € 633 en de inkomens van die woningen huurverlaging toestaan, zal het nadeel voor die woningcorporatie hoger zijn dan het landelijk gemiddelde.

In een getallenvoorbeeld werkt dat als volgt. Stel dat de woningcorporatie 10.000 woningen heeft, waarvan 4.000 woningen op 31/12/2020 een netto huurprijs kennen tussen de € 633,78 en de € 752,14. En dat deze woningen gemiddeld een huur hebben van € 690, dan kan de maandelijkse korting een omvang hebben van 4.000*€ 56,75= € 227.000. Dit is het maximale bedrag, want er zullen ook huishoudens zijn van meer dan 2 personen. Dat is op voorhand te schatten. Of de huishoudens er qua inkomen over 2019 recht op hebben, is de grootste onbekende per 31/12/2020. Dit zal in de maanden januari/februari nog met een schatting door deze woningcorporatie moeten worden benaderd. Na deze berekening kan de woningcorporatie zien, welke omvang de huurverlaging naar verwachting heeft en deze vergelijken met het voordeel van de korting op de verhuurdersheffing.

Mijn verwachting is, dat het nadeel per saldo vooral manifest zal worden voor de woningcorporaties in de Randstad met netto huurprijzen die hoger liggen dan het gemiddelde van 70 % van de maximaal redelijke huurprijs.

Wat kan de woningcorporatie doen om de beleidswaarde getrouw weer te geven?
Omdat de beleidswaarde gekoppeld is aan de MVS, is dit vraagstuk voor een getrouwe weergave in relatie tot de WEH niet volgens het Waarderingshandboek 2020 te berekenen. Verder werkt de beschikbare tijd tot het opstellen van de jaarstukken niet mee. Eerst moet de woningcorporatie de woningen van de sociale voorraad verzamelen die in januari 2021 een netto huur hebben van boven de € 633,25. Deze woningen moeten uiterlijk op 14 maart 2021 op de portal van de belastingdienst worden gezet. De belastingdienst geeft vervolgens aan, of de huurders van deze betreffende woningen vanwege het inkomen in 2019 (voor 1 persoon € 23.725 en voor meerdere personen € 32.200) in aanmerking komen voor een huurverlaging. Is dat het geval, dan moet de woningcorporatie een huurverlaging aanbieden tot de laagste aftoppingsgrens van € 633,25 of € 678,66 voor het geval deze woning 3 of meer bewoners telt. Kortom pas in de maanden maart/april 2021 kan de woningcorporatie exact berekenen, wat de lagere huurbaten per maand zullen worden. Op dat moment zal de jaarrekening 2020 al zijn opgesteld en in sommige al gevallen door de accountant zijn gecontroleerd.

Vooral in de situatie dat dat het nadeel van de WEH voor uw woningcorporatie hoger zal zijn dan het voordeel van de verhuurdersheffing, is aandacht voor dit vraagstuk op zijn plaats. Ik denk dan aan de prognose van de kasstromen in 2021 en volgende jaren, de ontwikkeling van de ICR in deze periode en de omvang van de beleidswaarde mede in relatie tot de kritische kengetallen.

Wanneer de woningcorporatie – al dan niet op aangeven van toezichthouders – een getrouwe weergave van de beleidswaarde op basis van de WEH in de jaarrekening 2020 wil geven, zal een schattingscalculatie moeten worden gemaakt. Het aantal woningen per 31 december 2020 met huren tussen de € 633,25 en € 752,33 (liberalisatiegrens in 2021) zal in beeld zijn. Dit is informatie die aan de vastgoeddata kan worden ontleend. Het wordt moeilijker om van die woningen per vhe-nummer te bepalen, of het een huishouden van drie personen of meer betreft. Immers huurders zijn niet verplicht om het aantal inwonenden aan de woningcorporatie door te geven. Na de woningtoewijzing kan er in de volgende jaren qua samenstelling van het huishouden een verandering hebben plaatsgevonden. De woningcorporatie zal hier een inschatting voor moeten toepassen. Wat zeker niet bekend is, zijn de inkomens over 2019. De concrete gegevens hierover zal de belastingdienst in maart/april 2021 moeten verstrekken. Wanneer de woningcorporatie deze berekening wil maken, zullen schattingen moeten worden gemaakt van de inkomens over 2019. Met dit materiaal kan in januari 2021 met schattingen berekend worden, wat de omvang is van de huurverlaging vanaf 1 mei 2021.

De vraag is natuurlijk, of en hoe ver je hierin als woningcorporatie wil gaan. Allereerste punt lijkt mij de verwachting of de WEH in combinatie met de verlaging van de verhuurderheffing per saldo tot een voor- of een nadeel voor uw woningcorporatie zal leiden. In dat laatste geval hangt het ook af van de verwachte omvang van het nadeel. En dan is het een afweging, welke uitgangspunten (schattingen van het aantal personen per woning en van de inkomens) genomen worden en hoe diepgaand deze schattingen zouden moeten zijn.

Omdat deze methode tot een andere beleidswaarde zal leiden dan volgens het waarderingshandboek, adviseren wij om uw voorgestelde benadering in december of januari te bespreken met uw controlerend accountant. Dan komt u op het moment van controle en geplande vaststelling van uw jaarstukken niet voor onverwachte verrassingen te staan.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met Teus van der Heiden van Hofmeier 088-572 75 55.

› Terug naar vorige pagina