Heerst er ongegronde weerstand tegen NEN 2767 in woningcorporatieland?

Gepubliceerd op: 19 September 2018

NEN 2767 is ontwikkeld om op een objectieve en gestructureerde wijze de fysieke kwaliteit van bouw- en installatiedelen van gebouwen en/of infrastructuren te inspecteren en te registreren. Een betrouwbaar en ruimschoots bewezen middel om eenduidig inzicht te krijgen in onderhoudsbehoeftes en technische risico's.

Toch wordt deze norm maar door 60% van de woningcorporaties gebruikt. Waarom werken nog niet alle woningcorporaties met NEN 2767 conditiemetingen?

Kwalificeren en kwantificeren van gebreken
Omdat de kosten voor planmatig onderhoud een groot deel uitmaken van de totale exploitatiekosten van vastgoed, hebben beheerders behoefte aan een onafhankelijke inspectie- en registratiemethodiek. Wat houdt zo’n conditiemeting dan formeel in? NEN 2767 bestaat uit het kwalificeren en kwantificeren van gebreken aan bouw- en installatiedelen om inzicht in de technische kwaliteit te krijgen. Je registreert per element gebreken, de omvang van het gebrek en de intensiteit. Ook is het tegenwoordig mogelijk om een risico of beleidsaspect te registreren. Op deze wijze breng je per gebrek een verdieping aan zodat er onderscheid te maken is tussen bijvoorbeeld esthetische gebreken en constructieve gebreken.

Voordelen conditiemetingen
Het grootste voordeel van werken met conditiemetingen is het eenduidige en vergelijkbare inzicht dat ontstaat over de technische staat en risico's van alle gebouwonderdelen. Dit maakt vastgoedbeheerders minder afhankelijk van externe adviseurs en inspecteurs. Dat inzicht is een goede basis voor het opstellen van betrouwbare meerjarenbegrotingen. Wie die metingen periodiek laat uitvoeren, bouwt waardevolle managementinformatie op voor het verder optimaliseren en professionaliseren van vastgoedbeheer. Een ander argument om de conditiemeting volgens NEN 2767 op te nemen in het beleid is dat je tegemoetkomt aan de vraag van de Autoriteit Woningcorporaties. De input van NEN 2767 is een belangrijk instrument om extern aan te geven wat objectief de onderhoudsstaat is van je vastgoed. Daardoor is het een belangrijk onderdeel van de benchmark voor woningcorporaties.

Aandachtspunten conditiemetingen
Natuurlijk zijn er ook aandachtspunten bij het gebruik van conditiemetingen. Zo moet de score altijd worden beoordeeld in relatie tot de ernst van een gebrek. Is een matige vier of slechte vijf het gevolg van een vuile gevel, of van een scheur in de constructie? Ook kijken managers te veel naar een geaggregeerde totaalscore per complex om de onderhoudskosten voor korte en lange termijn te budgetteren. Een goede geaggregeerde score per complex houdt niet in dat er geen significante gebreken zijn die op korte termijn aandacht en onderhoud behoeven. Het is altijd zaak in te zoomen op de conditiescore per element, de intensiteit van het gebrek en het bijbehorende beleidsaspect. Dit is van belang wanneer conditiewaardes worden toegepast in prestatiecontracten voor het uitbesteden van onderhoudswerkzaamheden.

Weerstanden tegen conditiemetingen
Twee belangrijke redenen waarom nog niet alle woningcorporaties met NEN 2767 conditiemetingen werken, zijn een mogelijke verzwaring van het takenpakket en hogere inspectiekosten in vergelijking met globale schouws. Verder is er weerstand om langs een objectieve meetlat te worden gelegd, wat met een benchmark gebeurt. Deze weerstanden zijn begrijpelijk, maar staan het professionaliseren van vastgoedbeheer en vergroten van de transparantie op langere termijn in de weg. De voordelen zullen meer opleveren dan de weerstanden.

Alex van der Leer, accountmanager woningcorporaties bij Ibis

› Terug naar vorige pagina