Veel woningcorporaties geven op hun website aan dat het onderverhuren van de woning via Airbnb leidt tot boetes en ontbinding van het huurcontract. Rechters zitten over de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst in zo’n geval is toegestaan echter nog niet op één lijn. Er zijn namelijk zowel uitspraken te vinden waarin in soortgelijke gevallen ontbinding werd toegewezen (bijvoorbeeld ECLI:NL:RBAMS:2015:4335), als uitspraken waarin de ontbinding niet werd toegewezen (bijvoorbeeld ECLI:NL:RBAMS:2016:3568). De belangrijkste vraag waar de rechter hier een antwoord op moet geven is of het onderverhuren van de woning via Airbnb een tekortkoming oplevert die groot genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
Belangrijke factoren
Een aantal factoren lijkt, gelet op de lijn in de rechtspraak, bij de beantwoording van die vraag van doorslaggevend belang te zijn. Een eerste belangrijk punt is de frequentie waarmee de huurder zijn woning heeft onderverhuurd. Indien het gaat om incidentele onderverhuur, zal dat minder snel leiden tot een gerechtvaardigde ontbinding van de huurovereenkomst dan wanneer het gaat om structurele onderverhuur. Daarnaast is het de vraag in hoeverre het voor de huurder duidelijk moet zijn geweest dat het onderverhuren van zijn woning ook via Airbnb niet toegestaan is. Onderverhuren via Airbnb is namelijk een betrekkelijk nieuw fenomeen. Bovendien is het karakter van het onderverhuren via Airbnb niet te vergelijken met de normale onderverhuur, omdat het bij Airbnb om een zeer korte periode gaat. Indien de huurder van het onderhuurverbod op de hoogte is gesteld en hij direct stopt met het onderverhuren van zijn woning, kan dit voor de rechter een indicatie zijn dat de tekortkoming niet groot genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen. Een andere belangrijke factor heeft te maken met het hoofdverblijf van de huurder zelf. Indien de huurder zijn hoofdverblijf heeft behouden in de huurwoning, zal dit minder snel leiden tot een gerechtvaardigde ontbinding, omdat de woning op die manier niet onttrokken wordt aan de sociale woningmarkt.
Tip woningcorporaties
Hoewel bovengenoemde factoren tot nu toe naar voren zijn gekomen in de rechtspraak, wil dat niet zeggen dat in de toekomst niet nog andere factoren een rol gaan spelen bij dit vraagstuk. Zo blijkt uit bijvoorbeeld een uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 4 maart 2016 dat de kans op een gerechtvaardigde ontbinding groter wordt indien er meer aandacht bestaat voor het verbod op (en de consequenties van) kortdurende onderverhuur via websites als Airbnb. Informeer de huurders dus uitdrukkelijk over de manier waarop door de woningcorporatie omgegaan wordt met kortstondig onderverhuren via sites als Airbnb!
Jeroen Brinkman
pvdb.nl
