Verkoop van corporatiewoningen

Gepubliceerd op: 22 September 2014

Naar aanleiding van een studie die de NVM heeft laten uitvoeren verschenen recent berichten over het effect van de verkoop van corporatiewoningen. Daarbij rijst de vraag: mag een woningcorporatie zonder meer haar woningen verkopen? Nee, in veel gevallen is toestemming van de minister nodig.

Verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning

Woningcorporaties mogen zonder toestemming van de minister woningen verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen minimaal 90% van de waarde vrij van huur en gebruik. Willen woningcorporaties woningen verkopen tegen minder dan 90% van de waarde vrij van huur en gebruik dan is toestemming van de minister nodig, tenzij wordt voldaan aan de voorwaarden zoals geformuleerd in de Regeling vervreemding woongelegenheden.

Verkoop aan derden

Een woningcorporatie dient haar voornemens tot verkoop van onroerende zaken aan derden, natuurlijke personen en rechtspersonen of vennootschappen die geen toegelaten instelling zijn, te melden aan de minister. Voor het verkrijgen van toestemming van de minister gelden voorwaarden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen woningen met een maximale huur beneden de liberalisatiegrens en gelijk aan of boven de liberalisatiegrens.

Een melding van een voorgenomen verkoop aan derden dient gemotiveerd te zijn. Voorwaarden voor toestemming zijn dat het belang van de volkshuisvesting zich niet tegen de verkoop verzet, de verkoop aan derden plaatsvindt via een openbare aanbieding en een Verklaring omtrent gedrag van de koper is overgelegd.

Voor de verkoop van woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens geldt daarnaast een aanbiedingsvolgorde. Woningen dienen eerst te koop worden aangeboden aan zittende huurders, vervolgens aan een toegelaten instelling en het Wooninvesteringsfonds en dan aan derden. Leegstaande woningen dienen in beginsel voor minstens 90% van de waarde vrij van huur en gebruik te worden verkocht. Ligt de voorgenomen verkoopprijs lager, dan dient daarvoor apart toestemming te worden gevraagd. Verhuurde woningen dienen voor minimaal 75% van de waarde vrij van huur en gebruik te worden verkocht. De minister kan toestemming geven voor een verkoop voor minder dan 75% van de waarde vrij van huur en gebruik, maar dan dient met de koper een exploitatieverplichting en een winstdeling te worden overeengekomen. Wanneer woningen verhuurd worden verkocht, moet de koper een verklaring omtrent sociaal verhuurgedrag ondertekenen. Een melding moeten daarnaast voorzien zijn van (positieve) zienswijzen van de gemeente en de huurdersorganisatie.

Voor de verkoop van woningen met een maximale huur gelijk aan of boven de liberalisatiegrens geldt naast de algemene voorwaarden dat toestemming in beginsel alleen wordt gegeven indien de woningen voor ten minste de getaxeerde marktwaarde worden verkocht. Ligt de marktwaarde onder 90% van de waarde vrij van huur en gebruik of de recente WOZ-waarde dan dient voor verkoop een extra toestemming te worden gevraagd op grond van artikel 11c Bbsh. De woningcorporatie moet daarnaast voorzien zijn van een (positieve) zienswijze van de gemeente.

Vraag toestemming!

Indien een woningcorporatie verkoopt zonder toestemming, dan bestaat het risico op nietigverklaring van de verkoop en een aanwijzing voor de woningcorporatie. Het verdient daarom aanbeveling om de voorwaarden in acht te nemen en de minister om toestemming te vragen.

Emma Strang
Advocaat bouw- & aanbestedingsrecht bij Deterink Advocaten en Notarissen

› Terug naar vorige pagina