Woningtekort loopt verder op en groeit tot 2020

Gepubliceerd op: 30 April 2018

Het woningtekort loopt tot 2020 nog verder op. Waar eerder verwacht werd dat het tekort vanaf eind 2018 op het hoogtepunt zou zijn, blijkt het tekort nu langer aan te houden en op te lopen naar mogelijk 235.000 woningen in 2020. Er wordt nog steeds onvoldoende bijgebouwd om het gat tussen vraag en aanbod te dichten. Vooral starters en ouderen vallen tussen wal en schip.

Beide doelgroepen groeien de komende jaren aanzienlijk. Er worden echter onvoldoende geschikte woningen bijgebouwd om aan deze groeiende vraag te voldoen. Er moeten met name meer koopwoningen en middeldure huurwoningen worden gerealiseerd. In het middeldure huursegment overtreft de jaarlijkse vraag het aanbod met naar schatting 83.000. Dit blijkt uit onderzoek van Capital Value dat in samenwerking met ABF Research is uitgevoerd.

Woningtekort bereikt hoogtepunt in 2020
De productie van nieuwbouwwoningen blijft al een aantal jaren achter bij de groei van het aantal huishoudens. In 2017 zijn naar verwachting 65.000 bouwvergunningen verstrekt, terwijl de huishoudensgroei het hoogste was in 10 jaar (82.000). Het statistisch woningtekort is begin 2018 hoger dan verwacht en komt uit op 205.000 woningen. De piek wordt mogelijk pas in 2020 bereikt met een tekort van mogelijk 235.000 woningen. De verwachting is dat er pas vanaf 2020 jaarlijks meer woningen worden gebouwd dan er huishoudens bijkomen. De spanning zal met name verder toenemen in de Randstad en delen van Gelderland en Brabant.

Meer bijbouwen terwijl bouwsector kraakt
Om het woningtekort in vijf jaar tijd tot meer normale proporties terug te brengen (-1,75%), zal de geraamde uitbreiding van de woningvoorraad aanzienlijk moeten worden verhoogd. Boven op de verwachte toename met 303.000 woningen zullen er circa 50-60.000 woningen extra nodig zijn. Op jaarbasis zou de uitbreiding met minimaal 12.000 woningen omhoog moeten, wat neerkomt op circa 85.000 nieuwbouwwoningen per jaar in plaats van de verwachte 73.000 woningen per jaar. Naast het gebrek aan planvoorraad op de korte termijn kampt de bouwsector echter met een groot tekort aan capaciteit van onder meer arbeidskrachten en bouwmaterialen. Op basis van de huidige gegevens, is het niet waarschijnlijk dat de markt deze verhoging kan bewerkstelligen.

Starters in de knel
In de periode tot 2022 zal het aantal huishoudens tussen 25-34 jaar aanzienlijk toenemen (+60.000). Jaarlijks studeren ruim 90.000 studenten af van een universiteit of hbo-instelling en circa 100.000 mbo-ers sluiten een voltijdstudie met een diploma af. De inkomens van deze recent afgestudeerden zijn relatief laag en velen hebben geen vast contract. Slechts 35% van de hbo-ers en 30% van de wo’ers heeft na 1,5-2 jaar een vast dienstverband. Kopen is voor deze doelgroep steeds lastiger geworden. Een deel komt in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar een aanzienlijk deel is aangewezen op het middenhuursegment, het segment waar de tekorten het grootst zijn. In de steden zijn de laatste jaren veel studio’s gebouwd voor starters, maar op termijn zullen voor deze doelgroep ook grotere woningen nodig zijn met 1- of 2 slaapkamers.

Aantal ouderen met mobiliteitsbeperking neemt aanzienlijk toe
Zowel absoluut als relatief neemt het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder het sterkst toe. In de periode van 2018-2022 gaat het om een toename van meer dan 200.000 huishoudens. Het betreft voornamelijk eenpersoonshuishoudens. De komende vijf jaar neemt het aantal 75+ers het sterkst toe in Flevoland en de kop van Noord-Holland. Hier is de toename meer dan 30% (gemiddeld neemt het aantal 75+ toe met 23%). Het aantal 75+ huishoudens met mobiliteitsbeperkingen neemt de komende 5 jaar toe met 103.000.

Voor deze sterk groeiende doelgroep zal een specifiek bouwprogramma noodzakelijk zijn. Er is de afgelopen jaren te weinig bijgebouwd waardoor het lastig kan worden passende huisvesting te vinden. Positief nieuws is dat een groeiend aantal beleggers wil investeren in woningen voor senioren. Beleggers geven aan voor 2018 circa 1,5 miljard euro beschikbaar te hebben voor investeringen in dit segment. Daarnaast vindt 95% van de ondervraagde corporaties met zorgvastgoed dat ze een rol moeten gaan spelen in het realiseren van zorg- en seniorenwoningen in het sociale segment. 62% geeft aan te willen investeren in nieuwbouwontwikkelingen voor ouderen, waarbij ze de komende 2 jaar circa 3.000 zorgeenheden verwachten te realiseren.

Kees van Harten, directeur Capital Value: “Het credo moet niet enkel zijn ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Om de tekorten op een toekomstbestendige wijze weg te werken is het van groot belang dat er vraaggestuurd wordt gebouwd. Bij planvorming moet kritisch worden gekeken voor wie wordt gebouwd (doelgroep) en in welk segment (koop- of huurwoning) en in welke regio, mét inachtname van toekomstige demografische ontwikkelingen. Daarnaast moet de markt het initiatief van Rob van Gijzel omarmen om samen te werken om de problemen op te lossen, niet alleen op lokaal niveau, maar ook op regionaal niveau. Alhoewel er kritische kanttekeningen worden geplaatst bij een aantal aanbevelingen uit het rapport ‘Samen bouwen aan Middenhuur’, is strategische samenwerking tussen beleggers, gemeenten en corporaties wel een noodzaak om de tekorten terug te dringen”.

Mismatch vraag en aanbod
In vrijwel alle segmenten is er meer vraag dan aanbod. Echter de vraag overtreft het aanbod het meest in het vrije sector huur segment. Bij een jaarlijks aanbod van gemiddeld 110.000 woningen worden er circa 193.000 gevraagd. De vraag is daarmee 76% hoger dan het aanbod. Dit heeft ook gevolgen voor de huurprijsstijgingen. Indien er een beter aanbod is, zullen huurprijzen ook minder snel stijgen.

Veel investeringen in 2017, maar kapitaal blijft liggen
In 2017 is een recordbedrag van 5,5 miljard euro geïnvesteerd in huurwoningen. Beleggers hebben echter miljarden niet kunnen investeren doordat er te weinig aanbod was van bestaande complexen en nieuwbouwprojecten. Alleen al de Nederlandse pensioenfondsen hebben 1,5 miljard euro niet kunnen investeren in Nederlandse huurwoningen.

Record aan kapitaal beschikbaar in 2018
Voor 2018 geven de ondervraagde Nederlandse én buitenlandse beleggers aan gezamenlijk ruim 7 miljard euro beschikbaar te hebben voor investeringen in Nederlandse huurwoningen. Nog nooit was er zoveel geld beschikbaar voor de Nederlandse woningmarkt.

Corporaties kunnen een belangrijke rol spelen
Een groot deel van de woningcorporaties wil en kan de komende jaren meer woningen bouwen. Circa 63% geeft echter aan onvoldoende grondposities te hebben om nieuwe plannen te kunnen realiseren. Daarnaast geeft circa 27% aan dat onvoldoende medewerking vanuit de gemeente reden is voor het niet kunnen realiseren van nieuwbouw. Het is van belang dat gemeenten corporaties de mogelijkheid bieden kleinere sociale woningen te bouwen voor starters en ouderen zodat corporaties grotere (duurdere) woningen kunnen verkopen en de vrijgekomen middelen kunnen gebruiken voor nieuwe investeringen. Hierdoor kan ook gebruik gemaakt worden van het recordbedrag dat bij beleggers beschikbaar is.

Marijn Snijders, directeur Capital Value: “De komende gemeenteraadsverkiezingen kunnen een belangrijke rol spelen bij het terugdringen van de tekorten. Het zou mooi zijn als coalitieonderhandelingen niet leiden tot vertragingen van RO-procedures. Gemeenten moeten tijdens de coalitieonderhandelingen middeldure huur als speerpunt meenemen. Daarnaast zullen gemeenten ook lagere grondprijzen moeten aanvaarden als zij sociale en middeldure huur voor langere termijn willen borgen in hun gemeente.”

› Terug naar vorige pagina